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China: Die pure Gier mit Immobilien

Bericht von Werner Dütting direkt aus Shenzhen/China.
Investments in China sollten für Sie sehr interessant sein, denn bei der Auswahl von Investmentfonds - sei es für die Fondspolice Ihres Kunden oder auch Direktinvestments - sind Informationen direkt von der Quelle notwendig. Deshalb direkt ein Bericht aus einer Großstadt Chinas.

Grundsätzlich ist ein China-Investmentfonds als Depotbeimischung geeignet, jedoch mit Vorsicht zu genießen. Wie schon einige Medien und Experten berichten, ist in China eine Immobilienblase entstanden. Dieses Szenario ist in den Großstädten Chinas zu beobachten. Zurzeit sind die Immobilienpreise in den Großstädten Chinas über die Jahre rasant gestiegen. In der Großstadt Shenzhen (ca. 15 Mio. Einwohner) beispielsweise, welche gegenüber von Hong Kong liegt, kann man die Preisexzesse miterleben - es scheint, als hätten die Chinesen den Wert des Geldes absolut verloren. Maklerbetriebe von Immobilien sieht man an jeder Straßenecke. Die Preise, die man dort zu sehen bekommt, passen nicht wirklich zu dem Sicherheitsgedanken, welchen wir Deutsche haben.

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Im obigen Foto eines Makler-Schaufensters sind die Preise für Immobilien zu sehen, bspw. eine 170 m² Wohnung für 480 万 (unten rechts im Bild). Wahrscheinlich werden die Meisten dem nichts entgegensetzen, wenn eine Wohnung 480.000 RMB kostet, so wie im Bild zu sehen. Der RMB-Kurs liegt zurzeit bei 8,5 RMB für 1 Euro. Eine Wohnung für umgerechnet 56.500 Euro ist keiner Kritik auszusetzen. Wahrscheinlich kennen die meisten von Ihnen nicht das chinesische Schriftzeichen 万 (wàn), welches hinter dem Preis angegeben ist. Die Chinesen rechnen nämlich mit zehntausender. Ein 万 sind 10.000 RMB. 480万 sind damit 480 x 10.000 = 4,8 Millionen RMB - nach heutigem Umrechnungskurs knapp 565.000 Euro. Hierfür kann man in Deutschland schon ein nettes Einfamilienhaus bauen. Ein Einfamilienhaus in Shenzhen gibt es hingegen für 1 Million Euro aufwärts. Wenn man kein Millionär ist, erhält man in China eine nette Wohnung, zwar in einer noblen Stadt, jedoch mit Blick auf andere Hochhäuser. In anderen Gegenden liegt der Preis für Wohnungen schon weit höher als 2.000 Euro/m². Der zuletzt gesichtete Preis für eine 150 m² Wohnung war ein Preis von umgerechnet 720.000 Euro. Um diesen Wohnblock herum warten die Makler sogar mit Schildern an Ampelkreuzungen und klopfen an die Autos, die sich bei Rot nicht den Verkehrsregeln widersetzen.

Zudem sollte die Qualität der Wohnungen betrachtet werden. Geht man vom gehobenen deutschen Standard aus, so sind die Wohnungen in den ersten Jahren schön, jedoch nach wenigen Jahren setzt Rost an Metallgegenständen an, Fassaden bekommen Risse, Schaben zählen zu den Haustieren, um nur einige Beispiele zu nennen. Zudem bleibt das Grundstück weiterhin in Staatsbesitz, es ist ähnlich wie das Erbaurecht in Deutschland. Schätzungsweise liegt die Nutzungszeit einer chinesischen Wohnung ohnehin bei nur 30 Jahren. Danach wird die alte Wohnung zum "Schrottwert" verkauft.

Warum kaufen also die Chinesen für diese Preise Wohnungen? Hierzu muss man die Kultur kennen. Die einen Chinesen kaufen Wohnungen, um zu heiraten - das muss ein Mann seiner zukünftigen Frau bieten bevor geheiratet wird, so ist die Tradition. Viele junge Chinesen leben auch diese Kultur. Auf der anderen Seite kaufen viele Privatinvestoren die Wohnungen und genau diese treiben die Preise in die Höhe. Viele von diesen "Investoren" vermieten die Wohnungen noch nicht einmal, da diese hierdurch Wertverluste durch Gebrauch befürchten. Ein Großteil derer gehen von weiter steigenden Preisen aus.

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Andere sind der Meinung, dass man vermieten sollte, denn der Mieter zahlt ja das Darlehen für die Wohnung ab. Ein Blick auf das obere Bild zeigt die Preise für Mieten - welche sich in Relation zum Hauskauf noch auf niedrigem Niveau befinden. Ein Erstkäufer leistet sich eine 120 m² große Wohnung für 2.000.000 RMB. Als Chinese kann dieser höchstens 80 % (1.600.000 RMB) bei der ersten Wohnung per Darlehen finanzieren - so die aktuelle Gesetzeslage in China. Meist werden noch variable Darlehen vereinbart, Zinsfestschreibungen sind nicht allzu häufig anzutreffen, gibt es aber bei den meisten Banken im Angebot - natürlich mit satten Zinsaufschlägen. Wurden bei der Bank 6 % Darlehenszins vereinbart sind 96.000 RMB jährlich zu zahlen. Der Investor bekommt diese Zinsausgaben noch lange nicht aus Mieten herein. Im obigen Bild ist ein vergleichbares Apartment mit 111 m² im gleichen Wohnkomplex als Mietangebot zu erkennen. Die Miete liegt hier bei 4.500 RMB im Monat, also 54.000 RMB im Jahr. Das also Mieter für das Darlehen zahlen, stimmt nur zu einem geringen Teil - die Darlehenszinsen werden noch nicht einmal eingenommen.

Der Markt in China besteht ebenso wie in der westlichen Welt aus Angebot und Nachfrage. Zurzeit schießen weiterhin Neubauten wie Pilze aus dem Boden. Mehr und mehr sind neue, leer stehende Wohnblocks zu erkennen. Es besteht also schon ein Überangebot an gekauften Wohnungen, die zwar an die "Investoren" verkauft wurden, aber nicht vermietet werden. Zudem wurden nun durch das milliardenschwere Konjunkturprogramm der chinesischen Regierung die Städte im Landesinneren gefördert, was die Produktion und Arbeitsplätze bald ausserhalb der Küstenstädte wie Shanghai oder Shenzhen verschiebt. Mehr und mehr Wanderarbeiter und junge Arbeitskräfte gehen zurück in Ihre Heimat, was für die Megastädte weiteren Leerstand von Wohnungen bedeutet. Halten sich also die Preise, wenn die Investoren weiterhin kaufen oder geht diesen irgendwann das Geld aus? Es ist nur eine Frage der Zeit.

Es fehlt nur noch jemand, der mit der Nadel in die Blase sticht und diese zum Platzen bringt. Das könnte nun die anziehende Konjunktur bedeuten, sodass auch die chinesische Regierung den Leitzins anhebt und die Leute mit variablen Zinsen ihre Darlehensraten nicht mehr begleichen können. Erinnerungen an die Subprime Krise in Amerika werden wach. Denn, so war es auch hier der Fall: Die chinesische Regierung gab den Banken ebenso freien Lauf, für ein Eigenkapital unter 20 % Darlehen zu vergeben. Zudem haben die Erstkäufer von Wohnungen geringere Zinssätze erhalten, bzw. vom Staat subventioniert. Nun geht es in die andere Richtung und auch die Staatsoberhäupter bekommen weiche Knie, da die jetzigen Preise wohl doch ein wenig ängstlich machen.

Ein anderer Grund könnte sein, dass die Chinesen wieder die Realität des Geldwertes zurückgewinnen. An manchen Abendessen hört man Chinesen: "Ich habe gehört, dass in Deutschland die Immobilienpreise nur um 2-3 % steigen. Warum kauft ihr dann Immobilien? Da kaufe ich doch besser in China und habe jährliche Steigerungen um 40 %." Diese Sätze gab es in Deutschland ebenso zu genüge, als noch die Gier am Neuen Markt oder zuletzt in der Subprime Krise herrschte.

Was als Pluspunkt für den Preisanstieg gilt: Manche Chinesen wissen nicht mehr wohin mit dem Geld. Chinesen können nur konsumieren oder in den chinesischen Aktien- oder Immobilienmarkt investieren. Andere Finanzprodukte braucht man nicht zu erwähnen. Einige von denen wurden berechnet und es gibt Zinsen zwischen 1,5 und 3 Prozent, also weit unter der Inflationsrate, die vor allem in den Großstädten herrschen. Hier müssen die chinesischen Banken und Versicherungen erst nachbessern oder es macht sich wirklich kein Bürger Gedanken um den realen Effektivzins.

Fazit: Diese Immobilienblase wird irgendwann platzen - zumindest in den Großstädten. Was das für die chinesische Wirtschaft bedeutet, ist abzuwarten. Das es weltweit zu einer Krise kommt, so wie es beim Platzen der Immobilienblase in Amerika der Fall war, ist wohl weniger zu befürchten. Jedoch wird es sicherlich die Aktienmärkte in China in Mitleidenschaft ziehen und auch spätestens dann sind Ihre Kunden mit chinesischen Aktienfonds auch in Deutschland betroffen. Es gilt abzuwarten und Investmentfonds mit Schwerpunkt China nur mit Vorsicht zu genießen.

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© Werner Dütting, Alle Rechte vorbehalten.

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